房企多元化运营暗战:物业公司上市潮背后的机遇与风险

2019-12-3 09:46| 发布者: 工兵班长纬| 查看: 123| 评论: 0

摘要: 文/ 张晓玲 李洋 毛志成楼市存量时代,房企物业资本化的赛道越来越热闹。继中海、碧桂园等强势房企之后,8月7日,保利物业发展向香港联交所提交了招股书,这意味着,物业的资本市场将再添一员猛将。今年以来,物业公 ...

房企多元化运营暗战:物业公司上市潮背后的机遇与风险

文/ 张晓玲 李洋 毛志成

楼市存量时代,房企物业本钱化的赛道越来越热烈。

继中海、碧桂园等强势房企以后,8月7日,保利物业成长向香港联交所提交了招股书,这意味着,物业的本钱市场将再添一员猛将。

今年以来,物业公司的上市、并购交织停止。IPO、本钱化是大都物业公司预期实现范围扩大的先决条件之一。

但是,僧多粥少,在长长的行列中,保利是为数不多的荣幸者。据统计,除今朝已上市的14家物业外,还稀有十家物业公司在排队等待中。

需要留意的是,物业IPO并非即是上了一道保险。虽然房企分拆物业上市如火如荼,今年物业股也表示不错,但物业办事作为脱胎于房企的自力板块,以及转型运营的第一站,仍然有很多的潜伏风险点。

物业范围之争

房地产的范围争取战,正由开辟赛道驶向物管运营。

相比于依靠母公司输血或本身运营,物业板块自力本钱化,无疑是更好的范围加速器,保利物业IPO只是其中的缩影。

据21世纪经济报道记者统计,自2018年2月雅居乐旗下物业雅生活上市以来,物业板块上市高潮不竭,一年半内,拆分上市的物业公司就有8家。

停止今朝,上市的物业公司总计14家。其中,不乏碧桂园、中海、新城等强势房企物业,亦包括中小房企花样年、佳兆业、奥园、绿城、旭辉等部属物业公司。

IPO意味着进入范围赛道的入场券。克而瑞研讨中心指出,房企热衷物业分拆上市,一方面是在融资情况收紧的情况下,谋求快速成长和范围扩大;另一方面也是为了升级原有营业、结构新营业,从而增加新的利润增加点。

今年以来,物业行业的范围争取战硝烟满盈,雅生活、佳兆业、碧桂园等房企在IPO未几,便开启并购式扩大。

年头,雅生活办事以总价格2.48亿元,持续收买哈尔滨景阳物管60%股权;3月28日,又以1.95亿元的价格收买广州粤华物业51%股权。

4月12日,佳兆业物业以总价格3658万元,收买嘉兴大树物业60%股权,获得方针公司在管面积790万平方米。

并购的硝烟甚至发生于龙头房企之间。7月11日,碧桂园办事以1.9亿买入中国恒大旗下嘉凯城物业100%股权。自客岁上市以来,公司已停止四起并购,累计耗资13.38亿。

此外,有强大资金布景的央企也投身并购潮中。4月末,招商蛇口收买中航善达股份有限公司22.35%股权,同一天,招商物业向中航善达让渡100%股权。

行业整合之势凸显,集合度正快速提升。

中指院数据显现,2018年,TOP10企业均值治理面积为2.39亿平方米,是TOP11-TOP100企业总量的2.4余倍,是百强企业均值的6.43倍,市场份额达11.35%,与2017年相比进步0.29个百分点,强者愈强态势延续。

从今朝上市的14家物业公司来看,范围与营收一定水平上正相关。

碧桂园办事、绿城办事、雅生活办事、中海物业和彩生活2018年在管面积已经步入亿级水平。彩生活在管面积3.63亿平方米,领先在营面积1.82亿平方米、排名第二的碧桂园办事近2倍。

营业支出看,14家上市物业中有5家企业冲破30亿,别离是碧桂园办事、绿城办事、中海物业、彩生活、雅生活办事。

其中绿城办事、碧桂园办事、中海物业连结较高的营收水平,2018年营收别离为67.10亿元、46.75亿元、36.47亿元;而营收低于20亿元的企业到达了8家。

业绩的不肯定性

作为房企多元化、轻资产运营的排头兵,物业办事板块成为今年以来本钱市场的“香饽饽”,备受投资者喜爱,市场给出了比传统房地产开辟更高的市盈率和估值。

可是,一片大好背后,物业公司营业和经营诸多潜伏风险点,一样不容轻忽。

首先是物业办事条约和治理面积的不肯定性。由于房企的物业公司都是从母公司接收过来的前期物业,今朝的在管面积很洪流平上依靠于团体物业,而在前期物业条约到期后,以及扩大落后入新的非本团体小区,都需要经过该小区业主大会的赞成,才能获得新的条约,这方面的不肯定性和行业合作,城市越来越大。

其次,物业公司在当下的市场重组中,要介入到合作中去扩大,也必须承当更多的资金风险。

房企的物业板块常常经过增加现有和新市场内的条约治理总面积而延续扩大营业,而扩大营业需要大量充沛的资金。

但物业治理行业与房地产市场分歧,由于其资金回笼较慢,常常轻易形成大量的资金沉淀。对于一些自己资金状态堪忧的房企来说,分拆物业上市并非是一件利好之事。

保利物业的招股书提到了公司能够面临的诸多风险。其指出,对于大部分房企的物业板块来说,其支出大部分来自包干制物业治理办事。当收取的物业治理费金额不敷以涵盖其供给物业治理办事所发生的一切本钱,或在收取该等用度方面遭受持久拖欠,其现金流状态能够会遭到晦气影响。

随着各家房企的物业自力分拆上市、吞并扩大,物业公司面临的市场合作压力延续加大。若物业公司不能与现有及新合作对手成功合作,也将会对全部公司的营业、财政状态、经营业绩及远景形成晦气的影响。

利润率方面,与传统的房地产开辟分歧,东方证券分析师竺劲指出,物业公司利润率边沿变化取决于新托付项目情况。物管公司在支出端增加受限,本钱端却刚性上升,是以存量项目利润率逐年下降,而利润率水平较高的新托付项目,会在边沿上影响物管公司整体的利润率。

严跃进称,现在港股上市的物业公司估值比力低,盈利才能比力衰。整体来说,没有哪家很是拔尖,普遍做得比力衰。若一些资金状态不太好的企业自觉分拆物业板块上市,对其业绩将形成晦气影响。

他进一步暗示,房企对于物业板块要有与房地产开辟分歧的运营形式,对物业公司的持有、治理也需要有一些清楚的思绪。

来历:21世纪经济报道

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